С таким вопросом столкнулась жительница Одинцово Алёна Я. Полтора года назад она сдала свою квартиру женщине, прибывшей в Подмосковье на работу. В какой-то момент квартирантка перестал платить за найм жилья, но выселяться отказалась и предложила хозяйке жилья обратиться в суд

«Договор заключили сами, без риелтора, на длительный срок (3 года). Затем оформила документы в Росреестре. Это мой первый опыт сдачи жилья в аренду, поэтому о «подводных камнях», а именно о том, что я не смогу выселить квартирантку после того, как она три месяца подряд не перечислит мне средства, не знала», — поделилась Алёна с изданием «Пятый угол».

Ситуация прокомментировал юрист Роман Крюков.

«Речь идет не о договоре аренды, а о договоре найма — это два совершенно разных документа. Аренда — это когда речь идет о нежилом помещении, а также в случае, если жилье снимает юридическое лицо. Здесь, очевидно, речь о найме», — отметил правозащитник.

— Получается, договор найма не предполагает выселения квартиранта за неуплату?

— В данном случае, истец допустила ошибку, заключив договор долгосрочный. Расторгнуть его досрочно можно только через суд. Суд, скорее всего, встанет на сторону собственника жилья, но и в трехдневный срок выселять квартиранта никто не будет — дадут время на решение сложностей, от 2 до 12 месяцев, как показывает практика. Куда более логичный вариант — заключить договор на 11 месяцев. Тогда бы регламент был иным. Обычно об этом собственников информируют риелторы. В законодательстве это часть 2 статьи 15 ФЗ №218.

— А если у сторон нет претензий друг к другу, все равно придется побывать в суде?

— Нет, по обоюдному согласию сторон договор можно закрыть досрочно. Но в случае, который мы рассматриваем, согласия не было. По инициативе квартиранта договор тоже можно расторгнуть досрочно, если уведомить хозяина заранее. Как правило, за месяц или два в зависимости от оговоренных условий (статья 687 ГК РФ).

— Как должна была поступить хозяйка жилья после того, как ей не поступили средства?

— Прежде всего, перечитать договор. В нем, возможно, был пункт о том, что в случае неоплаты на протяжении определенного срока хозяйка квартиры может сменить замок и запереть дверь. Однако выносить вещи, портить их или выставлять на торги нельзя.

— Может быть, лучше вообще сдавать без договора?

— Безусловно, нет. Только договор аренды позволит съемщику оформить временную регистрацию (если в планах стоит проживание в квартире более трех месяцев), кроме того, при порче имущества по договору можно взыскать с жильца средства на ремонт. Ну и не будем забывать о том, что сдавать жилье, минуя уплату налогов, незаконно.

— Выходит, квартирант может проживать до конца срока договора бесплатно?

— Если арендатор не оплачивает аренду 2 месяца при краткосрочном договоре и 6 месяцев при долгосрочном, он подлежит выселению. При этом суд в любом случае обяжет оплатить хозяину жилья за все «пропущенные» месяцы.

— В каком еще случае можно выселить арендатора?

— В случае доказанной порчи имущества, систематического нарушения режима тишины, жалоб соседей.

— Как застраховать себя от подобных ситуаций?

— Заключать краткосрочный договор, брать плату за первый и последний месяц проживания, в договоре прописывать дополнительные условия, при несоблюдении которых владелец квартиры может прекратить сотрудничество с арендатором — законом это не запрещается. Например, условие может быть таким: договор может быть расторгнут по инициативе наймодателя, если вторая сторона не вносит плату второй раз подряд. Еще лучше — составлять такой договор вместе с юристом.