Вторичный рынок жилья в России продолжает расти, в том числе, из-за отъезда граждан за границу. Владельцы объектов недвижимости подогревают интерес покупателей хорошими скидками. Высок ли интерес россиян к недвижимости за рубежом и какое жилье наши соотечественники покупают в теплых странах, рассказал девелопер жилой недвижимости, владелец компании NIKI Real Estate, эксперт по проектам и их инвестиционной привлекательности в строительстве, архитектуре и дизайне Иван Никонов

— Иван Сергеевич, как с начала прошлого года изменился спрос на зарубежную недвижимость у россиян?

— Спрос на зарубежную недвижимость вырос по нескольким причинам. Первая — это нестабильность курса рубля и его платежеспособности. Инфляция рубля относительно доллара в среднем 14 процентов в год, по мнению моего знакомого аналитика из Сбера. Что означает, если вы в России не зарабатываете более 14 процентов годовых, в общемировом формате вы беднеете. Многие люди, которые имеют капиталы, чувствуют эту тенденцию не только при выборе недвижимости, но и при поездах за границу на отдых. Такая же тенденция наблюдается и среди жителей стран СНГ.

— Какие страны выбирают россияне для нового места жительства?

— Те, которые наиболее комфортны и по климату, и с точки зрения геополитических отношений к России, и с точки зрения оформления вида на жительство. Например, Турция, ОАЭ (Дубай, где интересные системы рассрочек на недвижимость, хорошая арендная доходность и развитая инфраструктура в том числе и банковская), Индонезия (остров Бали). В этом плане именно Бали выигрывает, поскольку азиаты доброжелательны к русским. Кроме того, этот остров инуистский, а потому жить на нем нашим согражданам наиболее близко из азиатского разнообразия комфортно.

— Какую недвижимость покупают, например, на Бали? Роскошь или эконом?

— Роскошную недвижимость покупают меньше, это менее ликвидный товар, по нему факты сделок происходят реже. Когда девелоперы делают застройки различных форматов недвижимости, они начинают продажи еще на этапе котлованов. К концу застройки все уже продано. Бывает, что проект закрыт, а элитный объект все еще стоит. Доход на вложенный капитал на таких объектах ниже.

— Сколько стоит элитная недвижимость на Бали?

— Элитный объект стоит от 500-800 тысяч долларов и выше. Бизнес-объект обходится в 300-500 тысяч долларов. Эконом-класс это 150-300 тысяч долларов, ниже по цене предложений практически нет. На мелких ценниках сделки проходят чаще всего. В основном рынок работает в пределах 180-250 тысяч долларов.

— Юридически жилье оформляется в собственность?

—На Бали юридически объекты не оформляются в собственность. Некорректно работает маркетинг. Говорить «купите апартаменты на Бали» неверно. Оформляется недвижимость в аренду на 25, 35, 99 лет, в зависимости от условий договора. Система хорошо проработана

Крайне редка практика, когда объекты забираются у арендатора государством или собственником. Договора аренды обычно пролонгируются, есть нет каких-либо нарушений простых арендных взаимоотношений. Для понимания договора аренды с местными игроками редко когда превышают 7-9 страниц крупным текстом, что эквивалентно 3-4 страницам привычного простого договора аренды обычной квартиры. Пугать это не должно, московская земля, например, тоже почти вся в аренде на 49 лет, но это никого не смущает.

— Большинство покупает жилье для переезда за границу или таким образом инвестирует средства?

— Многие думают не столько об инвестировании, сколько о сохранении своих капиталов наиболее комфортным способом. Вопрос о том, чтобы переехать всем на Бали не стоит. Люди понимают, что доходность 15-20 процентов годовых в долларах, это хороший показатель. Если пересчитать в рублях, то это условно почти 30 процентов доходности. И всё это в зоне, где комфортные налоговые условия. Доходность, защищенность, вид на жительство — вот причины приобретения долгосрочных прав аренды на недвижимости (по факту покупки арендного бизнеса) на Бали.

— Как обстоят дела в России?

— С начала 2022 года в Москве цена на недвижимость падает на 5-7% в год, в отрасли наблюдается стагнация или падение. По крайней мере на моих объектах в ценовом диапазоне до 10 млн руб. за апартамент я наблюдаю именно такую динамику. Выгоднее инвестировать в зарубежную недвижимость, которая привязана к доллару.

Подводя итоги, эксперт отметил, что в России человеку, который не является профессионалом в области недвижимости, сегодня нет возможности получать доход в 30 процентов годовых в рублях с объектов. За границей, при пересчёте на рублёвый эквивалент, такая возможность уже создана.