Россияне все чаще смотрят в сторону белорусской недвижимости: квадратный метр в Минске дешевле московского, сделка занимает один визит, а разрешение на покупку не требуется. Но так ли всё гладко? Валютный риск, низкая ликвидность «вторички» и сложности с выводом денег — лишь часть подводных камней, о которых не пипишут в рекламных брошюрах

Подробнее изданию «Пятый угол» рассказал юрист Сергей Устинов.

— Гражданин России сегодня может просто приехать в Минск или другой город Белоруссии и купить квартиру?

— Может, и это главный плюс. Граждане РФ имеют право приобретать жилые помещения в Белоруссии на равных условиях с местными жителями. Не нужны разрешения, не нужно ждать. Открываете счет в белорусском банке, показываете паспорт, подтверждаете происхождение средств, и сделка регистрируется. Единственное исключение — земля: участки иностранцам покупать нельзя, только аренда до 99 лет.

— Что значит «подтвердить происхождение средств», если человек просто дома копил?

— Это банковский комплаенс, а не нотариальный допрос. Если вы копили дома в рублях, логика такая: вы вносите наличные на счет в белорусском банке, и банк по закону обязан спросить, откуда деньги. Ваша задача — показать хоть какую-то внятную цепочку. Подойдут справки о зарплате за несколько лет, выписки по российским счетам, где видно накопление, договор продажи машины или квартиры, если речь о крупной сумме. Если сумма небольшая — до условных 10-15 тыс. долларов в эквиваленте — банки обычно относятся проще, но формально запросить документы могут всегда. Главное правило: не приходить с пакетом наличных без единой бумаги и не рассказывать историю «копил под матрасом тридцать лет». Это самый короткий путь к отказу в обслуживании и блокировке по 115-ФЗ-аналогу.

— А что значит в аренду на 99 лет, что будет потом?

— Формально по истечении срока право аренды прекращается автоматически, и продлить «уже несуществующее право» по общему правилу нельзя. Но здесь есть важная оговорка: 99 лет — это не «до свидания», а горизонт планирования. На практике за несколько лет до окончания срока арендатор с хорошей историей (платит, использует по назначению, содержит имущество) имеет преимущественное право на заключение нового договора. Кроме того, если вы построили на участке капитальный объект и оформили его, это сильно усложняет изъятие: государство не может просто забрать землю под вашим домом. В белорусской практике распространена формула «аренда продлевается» — но это не автоматический ролловер, а решение исполкома, которое нужно готовить заранее, а не за месяц до истечения.

— Насколько велик интерес россиян к этому рынку?

— Цифры скачут, но тренд очевиден. Если год назад доля россиян в сделках с жильем в Минске составляла 2–3%, то весной 2026-го она достигала 10%. Правда, я бы не называл это «скупкой»: в абсолютных цифрах речь идет о 120-130 квартирах в месяц на весь город. Многие приезжают, смотрят, прицениваются, но до сделки доходит не у всех.

— Что движет теми, кто всё-таки покупает?

— Три мотива. Первый — инвестиционный: квадратный метр в Минске заметно дешевле московского, разрыв по отдельным сегментам кратный. «Однушка» в столице Белоруссии стартует от 5-6 млн рублей, тогда как в Москве за эти деньги — разве что студия на окраине. Второй — люди ищут «тихую гавань» с привычным языком и работающими сервисами. Третий — корни: у многих россиян родня в Белоруссии, и покупка — это возвращение к семейным связям.

— А минусы? Где подвох?

— Первый и главный — валютный риск. Цены и аренда в Белоруссии традиционно считаются в долларах, а расчеты идут в белорусских рублях. За полгода курс местной валюты к российскому рублю просел более чем на 20%. То есть, квартира в долларах может дорожать, а в рублях — дешеветь. Второй минус — ликвидность. Современная новостройка в хорошей локации уйдет быстро, а старая «вторичка» или нестандартная планировка могут «зависнуть» надолго. Третий — бюрократия при выводе денег: прибыль от продажи не «перевел и забыл», нужны подтверждения, банковский контроль, комиссии.

— Что бы вы посоветовали тому, кто рассматривает покупку?

Не верить в «доходность мечты». Реальная арендная доходность в Минске — 6-8% годовых в валюте после налогов и простоев, а не 10-12%, которые обещают некоторые риелторы. И обязательно приезжать смотреть объект вживую: зима покажет, сколько на самом деле стоит отопление, а не только летние цифры в рекламных брошюрах. Ну и главное — понимать, что Белоруссия — это не «второй Дубай». Это спокойный, предсказуемый рынок для сохранения капитала, а не для быстрой наживы.